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名 稱 《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》解讀
索引號 DB001-sjzcjd-2021-02498
主題分類 主題 體裁分類 公告
文 號 發布機構 政府辦公室
生成日期 2021-05-16 分類 上級政策解讀
內容概述

《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》解讀

2020年6月8日,自治區發展改革委會同自治區住房和城鄉建設廳、市場監督管理局對《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》(新發改法規﹝2016﹞ 1189號) (以下簡稱《原辦法》)予以修訂,通過反復征求意見、實地調研、專家研討、會議研究、面向社會公開征求意見、合法性審查、公平競爭審查等程序,形成了《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》(新發改規﹝2020﹞8號,以下簡稱《新辦法》)。為適應新情況,《新辦法》充實了新的內容,由31條增加至58條,增加27條,分為總則、物業公共服務收費、住宅小區停車收費、其他服務收費、價格調整、監督管理、附則等,具體解讀如下:

一、物業服務收費的性質、范圍及成本構成

(一)物業服務收費屬于經營服務性收費。依據法律法規和新疆維吾爾自治區定價目錄規定,按照不同物業的性質、用途分別實行政府指導價和市場調節價?!缎罗k法》明確,業主大會未召開、業主委員會未選舉之前的普通住宅前期物業公共服務費、住宅小區停車收費實行政府指導價;業主委員會成立后,實行市場調節價,進一步明確了實行政府指導價和市場調節價的界定。

(二)物業服務收費的范圍。物業服務收費包括物業公共服務收費、住宅小區停車收費、其他服務收費。其中:物業公共服務費指物業服務企業提供物業管理公共區域內的清潔衛生、冰雪清除、維護秩序(安防、交通、消防等)、綠化養護等服務后,按合同約定或發展改革部門規定向業主收取的費用;住宅小區停車收費指在物業管理區域內租賃建設單位、業主共有、業主自購的車庫、車位,由業主、物業使用人交納的車位租賃費、場地占用費、停車服務費;其他服務收費指物業服務企業向業主或者物業使用人提供室內設施維修、家政等服務并收取的費用,以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費

(三)物業服務收費成本構成?!缎罗k法》一是在物業服務價格構成上增加了“安防設施的網絡服務費”等內容,明確“物業交付后新增設的安防設施、監控設備等器材費用由業主共同承擔,應從住宅專項維修資金中列支”,明確了安防設施、監控設備更新、改造費用性質和來源。二是明確物業管理區域的二次供水、供暖、供電設施設備產權未移交的,相關能(損)耗費用及二次供水設施設備的消毒、保潔防疫費用計入物業服務成本,不得再向業主另行收取;產權移交的,相關能(損)耗費用及二次供水設施設備的消毒、保潔防疫費用計入供應價格。

二、物業公共服務收費管理方式

(一)普通住宅稱謂的界定?!对k法》規定,普通住宅指除別墅以外的全部住宅?!缎罗k法》 明確普通住宅指單元式住宅樓棟;非普通住宅一般指非單元式低層住宅樓棟,具體由建設單位在委托前期物業服務企業前,報物業行政主管部門認定,區分標準更適應當前土地用途管理與住宅設計的多樣化現狀。

(二)普通住宅和非普通住宅物業公共服務收費管理方式不同。目前各地均實行建設單位與物業服務企業在政府指導價內確定收費標準?!缎罗k法》 采取更加市場化的基準價原則,規定上下浮動幅度。一是普通住宅小區的前期物業服務,可由物業服務企業與業主依據住宅小區實際,按照價格調整規定商定上下浮動幅度,體現政府指導價下價格變動的靈活性,更加符合物業服務市場化發展現狀,也鼓勵物業服務企業主動加強與業主溝通,提升服務質量,成立業主大會的普通住宅小區,由業主委員會或業主大會與物業服務企業協商確定物業公共服務費標準。二是非普通住宅及非住宅物業公共服務費實行市場調節價,由業主與物業服務企業協商確定。

三、住宅小區停車收費管理方式

(一)住宅小區停車收費的范圍。住宅小區停車收費,是指在物業管理區域內租賃或占用建設單位、業主共有及業主自購的車庫、車位,由業主、物業使用人交納的車位租賃費、場地占用費、停車服務費。普通住宅小區業主大會未召開之前的車位租賃費、場地占用費、停車服務費均實行政府指導價;業主大會召開、業主委員會成立后的場地占用費、停車服務費實行市場調節價,車位租賃費由業主與建設單位或物業服務企業在政府指導價范圍內協商確定。

(二)車位租賃費執行政府指導價。由于停車需求與車位供給的矛盾突出,建設單位具有交易的優勢地位,業主對建設單位所有權的地下停車位有交易依賴性強、無替代品、競爭性小、缺乏價格彈性等特征,建設單位出租地下停車位的租金不完全具備市場調節價的基礎。目前個別地州市對地下停車位租金實行市場調節價后,造成一是建設單位或物業服務企業壟斷定價,地下車位租金大幅攀升,業主被迫接受,投訴激增,社會矛盾加深;二是建設單位為盡快收回地下車庫的投資成本,利用優勢地位、交易依賴性和定價權,制定相對高收費標準的車位租賃費和相對低價格的車位售價,變相迫使業主購買車位,限制業主租賃車位的選擇權。

實施政府指導價后,建設單位或業主在政府指導價的范圍內,考慮地下停車位硬件設施的優、良、差等具體情況,協商確定地下車位租賃費標準。

(三)場地占用費收益歸全體業主所有。目前,我區大部分住宅小區專用停車場配置未達到1: 1比例,業主、物業使用人停車要占用全體業主共有的公共場地或道路停車,此部分收益歸全體業主所有。物業服務企業可以從場地占用費收入中獲得一定比例的報酬,具體報酬比例由各地發展改革委確定。場地占用費的收益主要用于共用設施設備、公共場地的維護、改造、保養等方面。

(四)購買車位的業主需要交納停車服務費。占用全體業主共有道路停車的照明、清潔成本已經包含在相關的物業公共服務費用內,因此交納場地占用費的業主不再交納停車服務費。大多地下停車庫的產權屬于建設單位,清潔地下停車庫的成本不應該包含在物業公共服務費內,讓全體業主承擔,而應由建設單位或購買地下車位的業主承擔。同時,車位租賃費已包含停車服務費,租賃屬于建設單位所有權車位的業主無需交納,建設單位向物業服務企業支付停車服務費。因此,僅購買車位的業主需單獨交納停車服務費。

總體看,使用車位的業主只需交納車位租賃費、場地占用費、停車服務費中的一項,物業企業不得重復收取。

(五)臨時停車的相關規定。短時或節假日走親訪友車輛,首小時或前兩小時應當免費。之后按停車小時累計計算,并限定夜間或單日最高收費上限。

四、對收取裝修押金及小區共用部位收益的規定

(一)對收取裝修押金不作要求?!对k法》原則上禁止了收取裝修押金行為。但在實施過程中存在業主因裝修造成建筑樓共用部位、共用設施設備損壞,物業服務企業無法及時修繕,從而影響全體業主利益的情況,也存在物業服務企業變相收取押金且不退還的違法行為。在國家法律法規對是否能收取裝修押金尚未明確規定的情況下,《新辦法》將是否收取裝修押金,交給物業服務企業和業主視情通過協議確定,但物業服務企業不得以是否交納裝修押金為前置條件阻礙業主辦理房屋入住手續。

(二)共用部位、共用設施設備收益歸全體業主共有?!缎罗k法》對“小區共用部位、共用設施設備收益”做了較為清晰的界定。利用小區公共區域的廣告收入,比如電梯廣告費、公共外墻廣告費等,還有場地占用費,通信基站占地費,物業管理用房外租產生的租金,小區游泳池、運動場等經營收入等,都歸全體業主共有。明確利用共用部位、共用設施設備進行經營的收益資金支配由業主大會決定其使用方式和用途;未作決定的,物業服務企業也無權使用該收益,必須用于補充住宅專項維修資金,用于物業服務維修費用。

同時,物業服務企業在小區的任何公共區域從事廣告經營等活動,業主都有權利知曉并擁有部分收益,或者有權拒絕物業服務企業從事此類經營活動。

五、新增《價格調整》章節有關規定

(一)關于議價發起方的規定。物業服務企業、業主大會、業主委員會、尚未成立業主大會的住宅小區均可發起提議啟動調價。其中尚未成立業主大會的住宅小區中占總人數百分之二十以上的業主提議按照規定的浮動幅度調整前期物業公共服務費標準的,由臨時代行業主大會或業主委員會職責的社區居民委員會牽頭組織調價。

(二)關于協商依據的規定。一是協商雙方可以共同委托第三方機構對物業公共服務費、停車收費進行評估測算,評估結果可以作為雙方協商議價的參考依據;二是縣級以上發展改革部門對協商議價可提供信息參考;三是鼓勵自治區物業行業協會開展物業服務收費研究測算,為物業服務企業與業主協商價格,提供參考。

(三)關于協商程序的規定。 一是物業服務企業公示、擬調價的通知,以及調整的物業公共服務費和場地占用費、停車服務費標準、計費方式、制定依據、成本情況、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式等內容,調整停車收費的,還應公示車庫及車位產權文件、數量、位置、配比率等基本情況。上述材料公示時間不得少于30天。二是書面報告所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府,行使代管權的社區居民委員會。三是公示期屆滿后,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員對協商過程進行指導和協調,由業主與建設單位、物業服務企業協商。四是經雙方協商達成一致意見,將協商過程和結果在顯著位置公示,公示時間不得少于10天;無法達成一致意見的,協商程序終止。

(四)協商失敗后的救濟。協商失敗后,雙方可以共同向街道、鄉鎮人民政府書面提出調解申請,經調解達成協議的,按調解協議執行。

六、物業服務企業和業主應當履行的義務

(一)物業服務企業應當履行的基本義務。物業服務企業應當認真學習和嚴格執行《民法典》《自治區物業管理條例》《自治區住宅物業服務標準》 《自治區物業服務收費管理辦法》等法律法規和政策性文件,依法經營。

物業服務企業應當全面履行簽訂的《前期物業服務合同》《物業服務合同》,提供相應等級的專業化、標準化服務。

物業服務企業應當嚴格執行價格標準,按程序規范調價,采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、媒體公眾號等方式實行明碼標價,定期在物業管理區域內的顯著位置或利用即時通訊應用程序、公眾號推送等方式公示物業公共服務費、住宅小區停車收費和經營共用部位、共用設施設備收益收支情況,以及公共水電費攤銷等情況,接受業主、物業管理委員會和社會監督。

物業服務企業接受發展改革委、住建局等行政管理部門及住宅小區所在地人民政府的指導和監督。

(二)業主應當履行的基本義務。業主(物業使用人)應當按照物業服務合同的約定交納物業公共服務費用,不得拒交和惡意拖欠。未按合同約定交納的,業主委員會、物業服務企業應當督促其限期交納;逾期拒不交納的,可向人民法院提起訴訟,依法追繳。

業主對房屋進行裝修,應當在室內裝飾裝修工程實施前,向物業服務企業告知。房屋裝修期間產生的建筑垃圾,業主可自行清運,也可委托物業服務企業清運的,由雙方簽訂清運協議協商確定費用。


相關文件:關于印發《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》的通知


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